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상증세와 취득세의 재산 평가제도 비교 연구 : 무상취득을 중심으로

A Comparative Study on the Property Valuation Systems under the Inheritance Tax and Gift Tax and the Acquisition Tax : Focusing on Gratuitous Acquisition

  • 강현수 (Kang, Hyunsoo, 법무대학원 조세법학과)

초록/요약

취득세 과세대상 재산을 무상으로 이전받게 되는 경우에는 취득원인 유형에 따라 상속세 또는 증여세와 함께 취득세가 과세된다. 국세인 상속세 및 증여세와 지방세인 취득세의 관할이 중앙정부와 지방자치단체로 서로 달라 과세관청 입장에서는 각 세목별로 규정되어 있는 법령을 적용하는 것이기 때문에 이러한 과세행정을 이행함에 있어 큰 어려움은 없으나, 납세자 입장에서는 이전의 행위와 그 재산이 동일함에도 불구하고 해당 재산을 평가함에 있어 각기 다른 내용으로 정해진 규정을 적용해야 하기 때문에 혼란이 발생하는 한편 과세관청과 납세자간의 다툼이 지속 이어지고 있다. 2023년 「지방세법」에 시가인정액 제도를 도입하면서 관련 내용의 대부분을 「상속세 및 증여세법」상 시가와 관련된 사항을 준용하였지만, 입법 주체의 다름과 기존에 규정하여 적용해 오고 있던 사항들과의 법률적 관계 등으로 인하여 양 세목간 차이가 발생하는 부분이 존재한다. 이러한 재산평가 규정의 차이로 인하여 거의 동일한 기한을 두고 상속세 또는 증여세와 취득세를 연달아 신고⋅납부해야 하는 납세자 입장에서는 같은 재산임에도 불구하고 다른 가액으로 평가되는 경우가 발생함으로 인한 혼동에 따른 오산정으로 인하여 불필요한 가산세 부담을 지게 되는 경우가 있으며, 복잡한 체계를 가지고 있는 재산평가 규정으로 인해 전문지식이 없이는 이를 원활하게 적용하여 평가를 수행하기 어려운 상황이다. 이에 본 연구는 비교대상이 될 수 있는 「상속세 및 증여세법」상 재산평가 규정과 「지방세법」상 무상취득의 경우 취득세 과세대상 재산의 평가와 관련된 규정을 상호 검토하여 동일한 점 및 차이점 등을 파악한 후 문제점을 도출하였다. 이러한 문제점들을 해결하기 위하여 주요국의 사례를 살펴보는 한편, 단기적 및 중장기적 개선방안을 제시하여 현재 지속 발생되고 있는 재산평가와 관련된 문제를 해소하고자 하였다. 현행 제도를 살펴보고 문제점을 도출하기 위하여 검토의 구분 단위를 평가의 원칙, 평가기준일, 시가 및 시가인정액, 보충적 평가액 및 시가표준액, 특례규정으로 구분하여 양세목간 서로 대등한 관계라고 할 수 있는 항목별로 비교연구를 수행하였으며 이를 바탕으로 현행 조세법을 유지하면서 개선할 수 있는 단기적 방안과 재산평가체계의 틀을 새롭게 구성하는 중장기적 방안을 다음과 같이 제시하였다. 첫째, 「상속세 및 증여세법」은 시가, 「지방세법」은 시가인정액을 평가 원칙으로 하고 있으나, 일부 재산 이전 유형이나 특정 재산에 대해서는 실질가치 반영을 위해 도입된 규정이 적용되고 있지 않기 때문에 입법취지에 맞추어 해당 내용의 적용이 필요한 경우가 확인되었다. 이는 「상속세 및 증여세법」의 평가규정을 준용해 제정된 「지방세법」과 관련된 사항으로, 과세기준일 현재 재산의 실질 가치를 최대한 반영하기 위한 목적이다. 둘째, 현행 「지방세법」은 상속인의 의사와 무관한 상속, 소액 및 특정 재산에 대해 납세자의 부담을 줄이기 위해 시가표준액을 적용하고 있다. 이는 입법취지에 부합하지만, 재산 종류나 납세의무 성립방식에 따라 조세 형평성 문제가 발생할 수 있어, 실질가치가 불변하는 재산은 평가기준을 통일하고 세율로 차등을 두는 방안을 제안하였다. 셋째, 「상속세 및 증여세법」의 재산평가 규정을 준용해 「지방세법」에 시가인정액 및 취득당시가액 산정을 위한 평가 규정이 도입되었지만, 일부 내용에서 제도 간 차이가 발생하고 있다. 이는 무상 이전 재산의 취득세와 상속세⋅증여세 신고⋅납부 과정에서 혼란을 초래할 수 있어, 제도 간 정합성을 위해 규정의 통일이 필요하다고 주장하였다. 넷째, 재산평가와 관련해 재감정 기준, 유사매매 사례가액의 평가기간 확대, 재취득가액 적용 등은 법령에 명확히 규정되지 않거나 과세관청 판단에 의존하고 있다. 이에 따라 조세법률주의에 의거 규정을 명확히 하여 납세자의 예측가능성과 법적안정성을 높이려는 개선이 필요하다. 다섯째, 본 연구는 「상속세 및 증여세법」과 「지방세법」의 비교를 넘어, 모든 세목에 적용 가능한 통합 재산평가 법령의 신설을 제안하였다. 독일, 미국, 일본의 사례를 참고해 우리나라도 통일된 체계를 마련하면 과세행정의 혼란과 분쟁을 줄일 수 있을 것으로 기대된다. 여섯째, 현재 국세와 지방세로 나뉜 홈택스⋅위택스의 재산평가 시스템을 고도화할 필요성을 제기하였다. 통합 재산평가 법령이 도입된다면 이에 맞춘 별도 시스템 구축이 필요하며, 납세자와 과세관청이 특정 시점의 평가액을 즉시 조회할 수 있도록 하면 선진적인 과세 지원 모델이 될 수 있을 것이다. 이상 본 연구를 통하여 「상속세 및 증여세법」과 「지방세법」을 포함한 재산평가와 관련된 규정이 일관성, 공평성 및 효율성을 갖추어 재산의 실질가치 반영과 조세법률주의 관점에서 보다 납세자 및 과세관청이 적용하기에 용이하고 바람직한 제도로 자리 잡길 바란다.

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초록/요약

When property subject to acquisition tax is transferred without consideration, acquisition tax is imposed together with inheritance tax or gift tax, depending on the type of acquisition. Although the jurisdiction over inheritance and gift taxes, which are national taxes, and acquisition tax, which is a local tax, is divided between the central government and local governments, tax authorities face little difficulty in administering the relevant taxes because they simply apply the statutory provisions governing each tax category. However, from the taxpayer’s perspective, confusion arises because—despite the identical nature of the transfer act and the property concerned—they are required to apply different valuation rules for the same property. This discrepancy has continually given rise to disputes between the tax authorities and taxpayers. Although the 2023 amendment to the Local Tax Act introduced a market-value recognition system and largely adopted the provisions related to market value under the Inheritance and Gift Tax Act, differences between the two tax categories remain. These discrepancies arise from the fact that the legislative bodies responsible for each tax are different and from the legal relationship between the newly introduced rules and the pre-existing provisions that had already been applied. Due to these differences in property valuation rules, taxpayers who are required to file and pay inheritance or gift tax and acquisition tax within nearly the same period may find that the same property is valued differently for each tax, leading to confusion and, in some cases, incorrect tax reporting. Such misreporting can result in unnecessary surcharges. Moreover, because the property valuation rules form a highly complex system, it is difficult for taxpayers to apply them properly without specialized knowledge. Accordingly, this study undertakes a comparative examination of the property valuation provisions under the Inheritance and Gift Tax Act and those governing the valuation of property subject to acquisition tax in cases of gratuitous acquisition under the Local Tax Act. By identifying their similarities and differences, the study derives the key issues inherent in the current system. To address these issues, the study reviews relevant cases from major foreign jurisdictions and proposes both short-term and medium- to long-term reform measures, with the aim of resolving the recurring problems associated with property valuation. In order to examine the current system and identify its shortcomings, this study conducts a comparative analysis of items that may be regarded as equivalent between the two tax categories. The units of analysis are divided into the following: principles of valuation, valuation reference date, market value and recognized market value, supplementary valuation and standard market value, and special provisions. Based on this analysis, the study proposes short-term measures that can be implemented while maintaining the current tax law, as well as medium- to long-term measures that involve restructuring the overall framework of the property valuation system. First, although the Inheritance and Gift Tax Act adopts market value and the Local Tax Act adopts recognized market value as their respective valuation principles, it was found that certain provisions—introduced to better reflect the substantive value of specific types of property transfers or particular assets—are not being applied in practice. In cases where these provisions are necessary to fulfill their legislative purpose, their application should be required. This issue pertains to the Local Tax Act, which was enacted by incorporating the valuation rules under the Inheritance and Gift Tax Act, and its underlying objective is to ensure that the substantive value of property as of the valuation base date is reflected as accurately as possible. Second, under the current Local Tax Act, the standard market value is applied to inheritances that occur irrespective of the heir’s intent, as well as to small-value or certain types of property, in order to reduce the taxpayer’s burden. Although this approach aligns with the legislative purpose, it may nonetheless give rise to issues of tax equity depending on the type of property and the manner in which the tax liability is established. Accordingly, this study proposes unifying the valuation criteria for property whose substantive value remains constant, while allowing differentiation through the applicable tax rates. Third, although the Local Tax Act introduced valuation rules for determining recognized market value and acquisition-time value by incorporating the property valuation provisions of the Inheritance and Gift Tax Act, certain discrepancies between the two systems still remain. These inconsistencies may create confusion in the process of filing and paying acquisition tax on gratuitously transferred property in conjunction with inheritance or gift tax. Therefore, this study argues that harmonization of the relevant provisions is necessary to ensure coherence between the systems. Fourth, with respect to property valuation, matters such as the criteria for reappraisal, the extension of the valuation period for comparable transaction prices, and the application of reacquisition value are either not clearly prescribed in the law or are left to the discretion of the tax authorities. In line with the principle of legality in taxation, it is therefore necessary to clarify these provisions in order to enhance taxpayers’ predictability and legal stability. Fifth, this study goes beyond a mere comparison of the Inheritance and Gift Tax Act and the Local Tax Act and proposes the establishment of an integrated property valuation statute applicable across all tax categories. Drawing on the experiences of Germany, the United States, and Japan, the study suggests that the adoption of a unified framework in Korea could reduce administrative confusion and disputes in tax assessment. Sixth, this study highlights the need to enhance the current property valuation systems of Hometax and Wetax, which are separately administered for national and local taxes. If an integrated property valuation statute were to be introduced, a corresponding unified system would need to be established. Enabling both taxpayers and tax authorities to immediately access valuation figures as of a specific point in time would constitute a more advanced model of tax administration support. In conclusion, this study hopes that the property valuation provisions—including those under the Inheritance and Gift Tax Act and the Local Tax Act—will develop into a more coherent, equitable, and efficient system that faithfully reflects the substantive value of property and aligns with the principle of legality in taxation. Such a system should ultimately be one that is more accessible and practicable for both taxpayers and tax authorities.

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목차

제1장 서론 1
제1절 연구의 목적 1
제2절 선행연구와의 차별성 3
제3절 연구의 범위와 방법 5

제2장 재산평가 규정 비교 8
제1절 재산평가 원칙의 비교 8
1. 「상속세 및 증여세법」상 재산평가의 원칙 8
2. 「지방세법」상 무상취득의 경우 취득세 재산평가의 원칙 9
3. 상속 및 소액재산에 대한 평가 적용 원칙의 차이 10
제2절 평가기준일의 비교 11
1. 실종으로 인한 상속의 경우 평가기준일의 차이 11
2. 증여의 경우 평가기준일의 차이 11
제3절 시가와 시가인정액 적용의 비교 12
1. 「상속세 및 증여세법」상 시가의 적용 13
2. 「지방세법」상 시가인정액의 적용 17
3. 상속의 경우 평가기간 및 수용보상가액의 포함여부 차이 20
4. 상속의 경우 확장 평가기간의 차이 21
5. 시가 및 시가인정액의 판단기준일 22
6. 유사매매사례가액의 평가기간 및 적용기준의 차이 22
7. 재감정을 실시하는 기준 및 하나의 감정가액 인정 요건의 차이 24
제4절 보충적 평가 방법과 시가표준액 적용의 비교 25
1. 토지 지가 급등 지역에 대한 산정 규정 차이 26
2. 대수선 또는 리모델링을 한 주택에 대한 평가 차이 27
3. 오피스텔의 가액 산정 29
4. 그 외의 건물의 경우 29
5. 선박 등 그 밖의 유형재산에 대한 재취득가액 적용의 차이 30
6. 각종 권리에 대한 평가 33
7. 그 밖에 시설물 등에 대한 재취득가액 적용의 차이 35
8. 임대료 환산가액 적용 여부의 차이 36
제5절 저당권 등 설정 재산 및 차량 등에 대한 특례의 차이 38
제6절 소결 40

제3장 주요국의 입법례 43
제1절 독일의 입법례 43
1. 「상속세 및 증여세법」상 재산평가 규정 43
2. 「부동산 취득세법」상 재산평가 규정 47
제2절 미국의 입법례 49
1. 「유산세 및 증여세법」상 재산평가 규정 50
2. 「부동산거래세 및 재산세법」상 평가 규정 53
제3절 일본의 입법례 58
1. 「상속세법」상 재산평가 규정 58
2. 「부동산취득세법」상 재산평가 규정 61
제4절 소결 66

제4장 문제점 및 개선방안 69
제1절 재산의 실질가치 반영을 위한 개선안 69
1. 시가표준액 산정시 임대료 환산가액 규정 적용 69
2. 저당권 등이 설정된 재산평가의 특례 규정 동일화 72
3. 「지방세법」상 시가인정액 범위에 수용보상가액 포함 75
4. 지가 급등 지역에 대한 시가표준액 산정 규정 도입 76
5. 하나의 감정가액 인정 요건의 통일 78
6. 대수선 또는 리모델링을 한 주택의 시가표준액 산정 규정 도입 81
제2절 상속과 증여 및 물건 간 세부담 형평을 위한 개선안 82
1. 상속에 대한 시가인정액 적용 82
2. 시가표준액 1억원 이하 부동산 등의 시가인정액 적용 85
3. 차량 또는 기계장비에 대한 시가인정액 적용 87
제3절 제도간 정합성 제고를 위한 개선안 88
1. 증여의 평가기준일 동일화 89
2. 실종으로 인한 상속의 경우 평가기준일 일치화 93
3. 상속의 경우 시가 및 시가인정액 평가 기간의 통일 95
4. 「지방세법」상 상속의 경우 추가 시가인정액 적용기간의 수정 98
5. 유사매매사례가액 평가기간의 일원화 100
6. 공동주택 외 부동산 등에 대한 유사매매사례가액 적용기준의 통일 103
제4절 조세법률주의 및 법령의 실효성 관점의 개선안 105
1. 재감정을 실시하는 판단기준의 동일화 및 명확화 105
2. 「상속세 및 증여세법」상 유사매매사례가액의 확장기간 규정 도입 109
3. 「상속세 및 증여세법」상 재취득가액 규정 삭제 111
제5절 재산평가관련 통합 법령의 신설 필요 113
1. 국내 조세법 현황 및 주요국의 사례 113
2. 통일된 평가규정의 신설 115
제6절 평가지원 시스템의 고도화 116
1. 현행 시스템의 문제점 및 한계 116
2. 통합 재산평가 지원 시스템의 개선 방향 117

제5장 결론 119

참고문헌 123

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