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주택 양도소득세의 과세체계에 관한 연구

  • 윤나겸 (법무대학원 조세법학과)

초록/요약

주택양도소득세의 과세체계에 관한 연구 윤 나 겸 고려대학교 법무대학원 지도교수 : 박 종 수 현행 주택양도소득세는 지속적으로 변화하고 있으며 경기조절을 위한 수단으로 이용되면서 세부담을 증감시키는데 결정적인 요인이 되었다. 일관성 없는 세제 개편은 제도에 대한 불확실성을 높여 경제활동을 위축시킬 뿐만 아니라 납세자의 예측가능성을 침해하여 납세자권리보호원칙에도 위배되고 결국 법적안정성을 저해하게 될 것이다. 본 논문에서는 이러한 정책적인 문제는 논외로 하고 법이론적인 측면에서 주택양도소득세가 갖는 문제점을 거시적으로 살펴볼 뿐만 아니라 현행 세법의 과세체계를 기준으로 발견한 문제점을 주요국의 사례를 참조하면서 합리적인 개선방안을 도출하는 것에 그 의의가 있다고 하겠다. 첫째, 1세대1주택 비과세제도의 경우 다음과 같은 입법적 보완이 필요하다. ① 현행 거주기준이 아닌 소유기준으로 비과세를 판단하는 것은 불합리하므로 조정대상지역이 아니라 모든 지역에서 실제 거주를 하는 경우에만 혜택을 받을 수 있게 변경해야 한다. ② 현재 1세대1주택 비과세 혜택인 9억원을 현실적인 상황에 맞게 조정하여야 한다. 1인가구의 경우 비과세 한도는 6억원으로 하고 증가하는 인원 대비 추가 3억원씩 비과세 혜택을 늘리는 새로운 과세방식을 도입하여 부부의 경우에는 9억원을 비과세를 하고 자녀가 1인 추가가 되는 경우에는 12억원을 비과세 혜택을 받게 하는 것이다. 이는 세대별 과세가 아닌 인당 과세 방식을 적용하게 되어 훨씬 합리적인 과세 방법의 일환으로 자리 잡을 것이다. ③ 양도당시 고가주택인 경우 9억원을 초과하는 비율만큼 과세를 하는 구조에서 매입당시 고가주택이 아닌 경우에는 9억원에 미달하는 비율만큼 감면혜택을 주는 방식을 도입한다면 납세자의 예측가능성을 높일 수 있을 뿐 아니라 물가상승요인도 반영한 타당한 과세 방안이 될 것이다. 둘째, 다주택자 중과세제도의 도입은 토지 또는 상가를 보유하였을 경우에는 중과하지 않으면서 주택의 경우에만 중과세를 적용하는 것이므로 형평성에 어긋난다. 뿐만 아니라 장기간 보유한 경우 혜택을 주는 장기보유특별공제의 취지를 감안하지 않은 채 다주택자의 경우에만 허용하지 않는 것 또한 장기보유특별공제가 도입된 본연의 취지 자체를 간과한 정책이므로 다주택자 중과제도를 없애고 장기보유특별공제를 적용하는 것이 조세형평성 측면에서 합리적이다. 셋째, 양도소득세 과세체계에서도 취득가액 산정 및 경비인정 문제가 도출되었으며 다음과 같은 입법적 개선이 필요하다. ① 의제취득시기일인 1985년 1월 1일과 개별공시지가에 의한 토지의 평가제도가 도입된 시점은 1990년으로 과거의 정확한 취득가액을 확인하기에는 부적절하므로 복잡한 구성으로 환산을 두 번하는 것보다는 우선 의제취득 시기를 1990년 1월 1일로 하여 일관된 과세방침을 적용하는 것이 합리적이다. ② 일반적으로 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하지만, 시행령에서는 상속인 또는 수증자가 당해 자산을 취득할 당시의 현황에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 한다고 되어 있으므로 이를 명문화시켜 일관성을 유지할 필요가 있다. 추가로 상속‧ 증여의 경우로 취득한 경우 취득가액은 환산가액을 적용하여 납세자는 세부담을 줄이는 대신 과세기준에 미달하여 당초 상속‧ 증여 신고를 하지 않은 단편적인 경우에만 적용하여야 이중혜택을 보는 것을 방지할 수 있을 것이다. ③ 당초 취득시점에 감정을 하지 않았다고 하더라도 양도하는 시점에 당초 취득가액에 대하여 소급된 감정가액을 적용하는 경우를 인정하는 것을 명문화할 필요가 있다. ④ 10년이상 지속적으로 소득세 등을 신고 납부하였다면 실질적인 행위가 이루어졌음을 계약서나 견적서 등을 통하여 확인이 가능한 경우에는 이미 충분한 기간 동안 과세관청에서도 확인할 수 있는 자료들이 있었으므로 장부가액을 취득가액으로 인정해주는 것이 성실히 신고해온 납세자를 장려하는 것이라 사료된다. ⑤ 필요경비개산공제를 적용함에 있어 취득당시와 양도당시의 금액을 합산하여 개산공제를 할 것이 아니라 시점 자체가 다르므로 아예 취득시와 양도시로 구분할 필요가 있다. 즉, 필요경비개산공제가 아니라 취득경비개산공제를 2%적용하고, 양도당시 지출하는 경비는 실제 지출된 경비를 적용하는 것이 타당하다. ⑥ 자본적지출액 및 수익적지출액의 경우 구분 기준이 모호하므로 감가상각자산에 대한 미상각잔액이 최초로 취득가액의 5% 이하가 되는 경우 사업연도의 상각범위액에 가산하는 규정이 있듯이 이를 준용하여 인테리어 등으로 지출한 금액이 취득가액의 5%이상이라면 자본적지출로 보아 이를 양도소득세 필요경비 산출에 적용하고, 소액은 당해 연도 비용처리를 하는 규정을 준용, 수익적지출로 처리하여 양도소득세 산정시 비용처리를 하지 않는 것도 효과적일 것이다. 실제로 이러한 개선방안을 주택양도소득세제에 도입하기까지는 각계각층의 다면적이고 심층적인 연구 조사가 한층 더 요구될 것이다. 이에 대해서는 후학들의 추가적인 연구를 통해 좀 더 합리적인 개선방안이 도출될 수 있을 것으로 기대한다.

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목차

목 차


제1장 서론 1
제1절 연구목적 및 필요성 1
제2절 연구범위 및 연구구성 3

제2장 주택 양도소득세의 이론적 고찰 6
제1절 양도소득에 관한 과세이론 6
Ⅰ. 의의 6
Ⅱ. 양도소득세 과세이론 7
1. 순자산증가설 7
2. 소득원천설 8
Ⅲ. 양도소득세의 경제적 효과 9
1. 경기조절 효과 9
2. 자원배분 효과 10
3. 소득 재분배효과 11
4. 부동산 투기 억제효과 12
5. 개발이익의 사회적 환원 효과 13
제2절 자본이득에 관한 과세이론 14
Ⅰ. 개념 14
Ⅱ. 자본이득 과세의 고려사항 14
1. 조세부담의 고려 14
2. 실현기준과 발생기준 15
3. 결집효과의 문제 15
4. 동결효과의 문제 16
5. 인플레이션 문제 16
Ⅲ. 자본이득과세의 문제점 17

제3장 주택 양도소득세제에 관한 세법상 취급 19
제1절 주택 양도소득세의 의의 19
Ⅰ. 주택의 개념 19
Ⅱ. 세대별 과세방식 21
제2절 주택 양도소득세의 과세체계 23
Ⅰ. 과세방식 23
1. 실거래가방식 23
2. 추계결정방식 24
Ⅱ. 양도차익 26
1. 양도가액 26
2. 취득가액 27
3. 필요경비 33
Ⅲ. 세율 적용 40
1. 구분계산 및 결손금의 통산 40
2. 장기보유특별공제 42
3. 기본세율 및 중과세율 44
제3절 1세대 1주택 비과세 45
Ⅰ. 의의 45
Ⅱ. 비과세 요건 47
1. 1세대의 요건 47
2. 1주택의 요건 50
3. 보유요건 및 거주요건 51
Ⅲ. 특례 55
1. 대체취득주택 55
2. 상속주택 56
3. 공동상속주택 57
제4절 다주택자 중과세 59
Ⅰ. 의의 59
Ⅱ. 현행 세법상 과세제도 61
Ⅲ. 다주택자 중과제도의 특례 63

제4장 문제점 및 개선방안 65
제1절 법이론적인 측면 65
Ⅰ. 법적안정성 65
Ⅱ. 형평성 66
Ⅲ. 조세의 중립성 68
제2절 1세대1주택 비과세제도 69
Ⅰ. 거주기준이 아닌 소유기준 71
Ⅱ. 세대별 과세가 아닌 인당 과세 방식적용 75
Ⅲ. 매입 당시 고가주택이 아닌 경우 감면혜택 76
제3절 다주택자 중과세제도 79
Ⅰ. 투기지역에 대한 중과세 79
Ⅱ. 다주택자 장기보유특별공제 배제 82
제4절 취득가액과 필요경비에 대한 과세체계 83
Ⅰ. 취득가액 산정 83
1. 의제취득시기 83
2. 상속․증여재산의 매매사례가액 확인 86
3. 소급감정가액 적용 88
4. 장부가액 인정 89
Ⅱ. 필요경비 개산공제 91
1. 환산가액 적용시 필요경비개산공제 의무 적용 91
2. 자본적지출 및 수익적지출 92

제5장 결론 95
참고문헌 101

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