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보금자리주택을 통한 행복주택의 效率的 運營方案에 관한 硏究 : 서초･세곡･위례･하남미사지구를 中心으로

  • 차동백 (정책대학원 국토계획경제학과)

초록/요약

우리나라는 역대정부마다 주택공급정책을 추진해 왔지만, 정책목표인 서민주거안정, 주택시장의 가격안정 등을 제대로 이루지는 못하였다. 이명박 정부에서는 서민들의 주거 안정과 과열된 주택가격 안정을 위해 ‘보금자리주택’이라는 이름으로 공공주택공급정책을 시행하였으며, 박근혜 정부에서는 ‘행복주택’이라는 이름으로 현재 임대공급 위주의 공공주택정책을 시행하고 있다. 이에 본 논문에서는 이명박 정부에서 시행한 보금자리주택을 면밀히 분석함으로써 사업초기부터 삐걱대고 있는 행복주택의 효율적인 운영에 도움이 되고자 한다. 이를 위해 서초･세곡･위례･하남미사지구 등 강남권 보금자리주택을 중심으로 정책 시행시기의 적절성, 주택시장 안정화에 미친 영향 등을 이론과 실증분석 방법, 현장조사 등을 통해 분석하였으며, 구체적으로 다음과 같은 세 가지 맥락에서 분석적 접근을 시도하였다. 첫째, 보금자리주택 정책이 시행된 2009년의 세계경제와 국내경제여건, 국내외 부동산(주택)시장의 흐름을 이론과 데이터를 이용하여 분석함으로써 보금자리주택정책이 시기적으로 적절했는지, 규모의 적정성 등을 살펴보았다. 둘째, 이명박 정부와 박근혜 정부의 대표적인 공공주택공급정책인 ‘보금자리주택’과 ‘행복주택’을 면밀히 살펴보고 정책시행시기, 정책적 특징, 지구지정위치, 공급계획, 공급가격, 분양(임대)대상자, 진행단계별 문제점, 공기업 부채증가문제, 시장안정 기능 면에서 각각 분석하였다. 특히, 보금자리주택이 인접지역 아파트 가격에 미친 영향을 아파트 실거래가격 흐름과 거래량을 그래프를 통해 확인하고 보금자리주택 정책이 갖는 의의와 평가를 정리하였다. 마지막으로 이러한 실증 분석 결과를 토대로 행복주택의 효율적 운영 방안을 위한 정책제언을 제시하였다. 먼저 세계산업생산･세계무역규모･제조업지수 등을 통해 세계경기흐름을 살피고, 한국설비투자지수와 소비자물가지수 증감률, 주택매매가격종합지수 등을 분석하여 비교해 본 결과, 보금자리주택정책이 실시되기 이전인 2005년부터 글로벌경제 및 주택시장, 한국경제 및 주택시장 모두가 서서히 나빠지기 시작하여 금융위기 직전인 2007년부터는 주택수요의 감소 및 경기가 급격히 침체된 것을 확인 할 수 있었다. 그러나 이러한 시기에 한국의 부동산정책은 개발제한구역을 해제(2008)하고 방대한 지역을 보금자리 주택지구로 지정(2009)하는 등 세계경제가 침체되고 있는 상황에서 주택공급을 축소하기 보다는 오히려 늘려 보금자리주택을 공급하는 등 공급확대 정책을 시행한 시기로서는 부적절한 결정이었다고 본다. 또한 본 논문에서 보금자리주택이 인접지역 아파트 가격에 미친 영향을 분석한 결과, 보금자리주택 주변의 중･대형 규모와 재건축 아파트에서 가격하락폭이 크게 나타나고 있음을 확인할 수 있었다. 이는 보금자리주택의 영향이라기보다는 중･대형평형에서 소형평형으로의 주택선호변화, 경기침체에 따른 재건축 아파트들의 사업성 불투명에 기인한 것으로 보인다. 그리고 하남미사지구 주변아파트들은 일부 영향을 받은 것으로 보이며, 나머지 지구 주변아파트 가격은 보금자리주택의 직접적인 영향을 받았다고 볼 수 없음을 확인하였다. 이와 같이 보금자리주택은 수요층이 집중된 서울 인접 개발제한 구역에 주택을 공급함으로써 입주 후 발생되는 사회적비용을 줄이고, 각종 특별공급제도를 통해 저소득층의 무주택자들이 강남권역에서 파격적인 분양가격으로 거주할 수 있는 기회를 마련해 주는 등 서민주거 안정 및 주택시장가격 안정화 노력을 한 것이 사실이지만, 보금자리주택 시행시기의 부적절성, 적절치 않은 분양가, 수분양자 개인의 가계부채 증대, 공기업 부채증가와 사회적 비용증대, 공공주택의 이익이 일부 개인의 재산으로 사유화 되는 등의 문제점도 확인할 수 있었다. 마지막으로 행복주택의 효율적 운영 방안을 위한 정책제언은 다음과 같다. 첫째, 정책의 시행시기 및 시행과정에 대한 완급조절이 필요하며, 가시적인 성과에 얽매인 정책보다는 현실을 반영한, 소신있고 탄력적인 정책이 필요하다. 둘째, 공급가격만으로 정책의 효율성을 달성해서는 안되며, 공공의 부채를 줄여가는 현실적인 정책이 되어야 하겠다. 셋째, 공공주택사업의 진행에 있어서 사회적인 통합은 매우 중요하므로, 인근 주민들의 의견을 존중하여 진행하여야 할 것이다. 넷째, 주택공급정책은 일관성이 매우 중요하므로, 장기적인 관점에서 정책이 수립되어져야 할 것이다. 다섯째, 주택시장의 안정을 위한 주택공급정책이 되기 위해 수요층이 있는 곳에 골고루 주택을 공급하고, 시대적인 환경에 맞게 주택을 적절히 공급해야 한다. 본 논문은 기존의 보금자리주택을 다룬 논문 중 보금자리주택정책이 종료된 이후의 사후(事後)적인 분석으로서, 이를 토대로 행복주택의 효율적인 운영방안을 제시하였다는 점에서 의의가 있다. 특히나 보금자리주택이 인접지역 아파트 가격에 미친 영향을 아파트 실거래 가격흐름과 거래량을 그래프를 통해 분석함으로써 확실한 흐름을 파악하였다는 데에 큰 의미가 있으며, 보금자리주택을 최종 분석한 연구논문이라는 점에서 기존의 논문들과 차별성을 지닌다고 하겠다. 그러나 기존 보금자리주택 지구 중 강남권 보금자리주택 지구만 중점적으로 살핀 본 논문은, 보금자리주택의 최종 연구논문으로서 분석지역이 한정된 한계를 지니고 있으며 미사･위례보금자리는 아직도 입주 중으로 그 주변 지역 아파트 가격에 미친 영향에 대해 결론 내는 것이 시기적으로 이르다고 하겠다. 또한 보금자리 주택이 결과적으로 공기업의 부채규모를 증가시켰다는 접근에는 관련기간의 자료를 개인이 쉽게 접근할 수 없어 구체적인 소명자료 없는 단순 결과치로 분석되었으므로, 앞으로 관련 자료들이 공개되어 명확하게 분석적으로 접근할 수 있기를 기대해 본다. 서울은 지난 60년 동안 한국경제성장과 함께 국제적인 도시규모로 커졌다. 대다수의 주택들은 노후되고 기반시설들은 열악하여 시대에 맞게 새롭게 재정비해야 한다. 이제, 재개발･재건축으로 대변되는 정비사업을 어떻게 하느냐에 따라 서울의 미래가 달렸다고 할 수 있다. 정부가 나서서 적극적인 지원으로 정비사업 활성화를 통한 주택공급정책을 실시한다면, 주택공급이 일부 지역에 편중되지 않고 서울 전역에 걸쳐 골고루 공급될 수 있으며, 궁극적으로 부동산시장의 안정화를 이룰 수 있을 것으로 본다.

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목차

第 1 章 序 論 1
제 1 절 연구 배경 1
제 2 절 연구 목적 2
제 3 절 연구 범위와 방법 2
제 4 절 선행연구 검토 3
1. 주요 선행연구 검토 3
2. 기존 선행연구와의 차별성 8

第 2 章 李明博 政府와 朴槿惠 政府의 住宅供給政策 10
제 1 절 이명박 정부의 주택공급 정책 10
1. 이명박 정부의 주택공급정책 목적 10
2. 이명박 정부의 주택공급정책 특징 10
제 2 절 박근혜 정부의 주택공급 정책 11
1. 박근혜 정부의 주택공급정책 목적 11
2. 박근혜 정부의 주택공급정책 특징 12
3. 이명박 정부와 박근혜 정부의 주택공급정책 비교분석 13

第 3 章 보금자리주택과 행복주택의 槪觀 및 分析 14
제 1 절 보금자리주택 14
1. 보금자리주택의 탄생배경 및 법적근거 14
2. 보금자리주택 시행시기의 국내외 부동산시장 환경 16
3. 보금자리주택 진행 및 지구별 지정현황 21
4. 보금자리주택의 공급기준 23
5. 보금자리주택의 분양가 분석 28
6. 인접지역 아파트 가격영향 분석 30
7. 공기업 부채증가 분석 59
8. 보금자리주택의 의의 및 평가 60
제 2 절 행복주택 64
1. 행복주택의 탄생배경과 법적근거 64
2. 행복주택 추진현황 및 지구별 지정현황 66
제 3 절 보금자리주택과 행복주택의 비교분석 69
1. 정책시행시기 69
2. 정책적 특징 70
3. 공급계획 70
4. 공급가격 71
5. 분양(임대)대상자 71
6. 진행단계별 문제점 71
7. 공기업 부채증가 72
8. 시장안정 기능 72

第 4 章 행복주택의 效率的 運營方案을 위한 政策提言 74

第 5 章 要約 및 結論 77
제 1 절 연구의 요약 및 정책제언 77
제 2 절 연구의 의의 및 한계 79

參考文獻 81

Abstract 83

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