집합건물에 관한 법적 쟁점과 개선방안에 관한 연구
The Legislative improvement problem about the management of Condominium
- 주제(키워드) 집합건물+입주자대표회의+관리비+재건축+구분소유
- 발행기관 고려대학교 대학원
- 지도교수 김제완
- 발행년도 2011
- 학위수여년월 2011. 2
- 학위구분 석사
- 학과 일반대학원 법학과
- 세부전공 민법 전공
- 원문페이지 140 p
- 실제URI http://www.dcollection.net/handler/korea/000000024472
- 본문언어 한국어
- 제출원본 000045640594
초록/요약
집합건물에 관한 법적 쟁점과 개선방안에 관한 연구 우리 집합건물법은 1984년 집합건물법 제정 이후 몇 가지 조항의 개별적 개선은 있었지만 전반적인 집합건물법의 개선작업은 이루어지지 않은채 지금에 이르고 있다. 한국은 공동주택의 수가 전국 재고주택의 57%에 달하고 도시주거의 70󰠏80%에 달하고 연립주택 등을 포함하면 도시주거의 대부분을 차지하고 많은 상업용 집합건물이 건축되어 세계적으로도 집합건물이 많은 나라에 속한다.이렇게 집합건물의 수와 규모가 커졌음에도 집합건물을 효율적으로 관리할 수 있는 법제가 정비되지 못하다 보니 집합건물의 비효율이 심각해지고 집합건물 내부에서 관리단(입주자대표회의)과 구분소유자 사이에 분쟁이 격화되고 있는데도 이를 민주적 해결할 절차가 부실하여 집합건물 관리를 둘러싸고 긴장과 갈등이 고조되고 있다. 예를 들어, 공동주택을 제외한 일반 집합건물의 경우 집합건물 관리단의 구성과 관련하여 당연구성의 법리만 선언되어 있고 구체적인 집행기관의 설립이나 규약제정 절차 등이 마련되어 있지 않아 대부분의 집합건물에서 집합건물 관리단의 집행기구 조차 설립되어 있지 않다. 공동주택(아파트)의 경우는 입주자대표회의와 입주자 사이에 많은 분쟁이 발생하고 입주자대표회의와 부녀회의 비리 사건 등 입주자대표회의 운영문제가 사회문제화 되었다. 입주자들의 권리의식이 향상되어 입주자대표회의에 대한 정보공개, 회계감사, 선거참여 등 공동주택 관리에 관한 참여민주주의 요구가 높아지고 있다. 서민아파트의 경우 연체관리비가 증가하고 있으나 이를 효율적으로 회수할 수 있는 법리나 법제도가 정비되지 않아 공동주택의 노후화 방지와 효율적 관리에 필요한 관리비를 징수하지 못하고 입주자대표회의가 단전단수 등 강압적 수단으로 연체관리비 지급을 압박하다가 형사처벌을 받는 사례도 자주 발생하고 있다. 이러한 심각한 집합건물 관리상의 현안에 주택법 시행령 개정을 통하여 대응해 왔는데 단발적인 시행령 개정이 이루어지다 보니 공동주택 관리체계 전반에 관한 체계적인 법령정비가 되지 않고 있다. 그래서 공동주택 관리의 가장 기본체계라 할 수 있는 입주자대표회의 법률상 지위와 구분소유자를 대표하여 공용부분의 관리에 관한 소송을 수행할 수 있는 방법 등 기초적인 제도마저 정비되지 못하고 있다. 집합건물의 관리의 법제적 변천사를 고찰해 보면 1980년대 초 집합건물의 소유와 관리에 관한 기본적인 법체계가 만들어진 후 집합건물 관리의 효율성을 높이기 위하여 집합건물 관리단의 권한과 책임을 확대하다가 2000년대에는 집합건물 관리단과 구분소유자 사이에 분쟁이 격화되자 집합건물 관리의 민주적 절차를 강화하고 구분소유자를 보호하기 위한 법제를 강화하는 것이었다. 전자의 내용으로 대표적인 것은 집합건물 관리단의 소송상 당자자 지위를 인정하고 연체관리비를 효율적으로 회수하기 위하여 우선특권제도를 도입하고, 시대의 변화에 맞추어 공용부분의 미관과 기능을 개량하기 위하여 공용부분의 변경요건을 완화하고 구분소유자의 무관심과 내부분쟁으로 특별결의의 요건을 충족시키기 어려울 때 특별결의 요건 면책제도를 도입하는 것 등이었다. 후자는 관리비에 관한 예산수립을 법정화하고 구분소유자의 정보공개청구권, 회의참석권, 투표권 등의 참여권한을 강화하고, 집합건물 관리단의 정기적인 회계감사의 강화와 분쟁조정제도의 활성화 등이었다. 그리고 집합건물의 고층화로 용적율을 높여 더 많은 개발이익을 얻는 수익성 위주의 재건축 사업은 어렵게 되었다. 이제는 정말로 법령에 정해진 수명인 60년을 가기 위해서는 집합건물의 노후화를 막기 위한 철저한 관리가 필요하다. 재건축에 초점을 맞추는 것이 아니라 집합건물의 철저한 관리로 정책방향이 바뀌어야 한다. 또한 인구의 감소와 높은 주택보급율 등으로 더 이상 아파트를 재산증식의 수단으로 보기 어려운 시대에 돌입하면서 주택을 소유가 아니라 주거의 공간으로 보는 의식의 변화가 뚜렷하게 나타나고 있다. 비록 가격이 비록 낮더라도 주거의 질을 높이기 위하여 비슷한 직업과 소득이나 연령, 학력의 사람들이 동호인 공동체처럼 소규모의 공동주택 단지를 폐쇄적으로 운영하려는 요구가 높아지고 있고 실제로 그러한 목적으로 건립되는 타운하우스와 같은 새로운 공동주택이 출현하고 있다. 이러한 다양한 집합건물의 등장에 맞추어 새로운 집합건물의 관리를 통일적으로 규율할 수 있어야 한다. 집합건물법은 법무부에서 주택법은 국토해양부에서 관리하는 이원적인 법률관리의 행정체계가 두 법 사이의 괴리를 크게 벌리고 있는 점도 주목하여 차제에 집합건물법과 주택법의 관리 행정기관을 통합하는 것도 필요하다.
more목차
제1장 序論 1
제1절 연구의 목적 1
제2절 연구의 방법 2
제3절 연구범위와 체계 3
제2장 집합건물의 성립상의 법적 쟁점 6
제1절 문제의 제기 6
제2절 집합건물의 성립요건 7
Ⅰ. 집합건물의 구조상 독립성 7
Ⅱ. 집합건물의 이용상 독립성 8
Ⅲ. 집합건물에 대한 구분소유의 의사 9
1. 집합건물의 성립요건으로서 구분행위의 필요성 9
2. 구분행위 인정시점 9
제3절 집합건물의 구성요소 11
Ⅰ. 구분소유권 11
Ⅱ. 구조상 공용부분과 규약상 공용부분 12
Ⅲ. 전유부분과 공용부분의 구분 13
Ⅳ. 공용부분의 변경 14
1. 공용부분 변경행위의 성질 14
2. 공동주택의 명칭변경 15
3. 공용부분 변경의 금지와 제한 16
4. 공용부분 변경요건의 완화 16
Ⅴ. 배타적 공용부분 17
1. 배타적 공용부분 개념의 실익 17
2. 특정 전유세대만 이용하는 공용부분의 사용.보수비용 부담 17
제4절 집합건물의 대지사용권 18
Ⅰ. 대지사용권 또는 대지권의 개념 18
1. 대지상용권의 개념 19
2. 대지사용권의 성질 19
3. 대지권의 개념 20
Ⅱ. 대지사용권(대지권)의 취득 21
1. 대지사용권의 원시취득 21
2. 대지사용권과 주물-종물 이론 21
3. 대지권의 취득과 그 대가의 지불 22
4. 대지권의 사후취득 구분소유자가 대지권등기를 구하는 방법 23
Ⅲ. 집합건물의 전유부분과 대지사용권의 일체성 24
1. 토지와 그 지상물을 각 독립된 부동산으로 취급하는 원칙의 예외 24
2. 집합건물법 제20조의 강행규정의 성질 25
Ⅳ. 집합건물 대지공유자의 분할청구의 금지 26
제5절. 집합건물의 공시방법 28
Ⅰ. 집합건물 등기와 집합건물대장 28
Ⅱ. 집합건물 공시제도의 개선 29
제3장 집합건물의 분양상의 쟁점 32
제1절 문제제기 32
제2절 분양광고상 책임과 정보공개의무 33
Ⅰ. 분양광고 33
1. 분양광고와 분양계약 33
2. 외형재질에 광고와 입지조건에 관한 광고 34
3. 분양자의 정보공개의무 35
제3절. 분양계약의 철회 37
Ⅰ. 미국과 캐나다 등의 철회권 유보제도 37
Ⅱ. 민법의 해약금제도 37
Ⅲ. 분양계약의 구속력 39
Ⅳ. 선분양제도와 분양계약 구속력으로부터 소비자 보호 40
제4절 분양대금의 지급 41
Ⅰ. 분양대금 지급의 행정적 감독 41
Ⅱ. 분양대금의 예탁제도 42
제5절. 입주 43
Ⅰ. 임시입주제도 43
Ⅱ. 임시사용승인과 분양잔금의 지급 44
제4장 집합건물의 관리상의 법적 쟁점 45
제1절 상린관계와 질서준수의무 45
Ⅰ. 상린권과 수인의무 45
Ⅱ. 집합건물의 생활방해의 문제 46
Ⅲ. 질서준수의무 47
Ⅳ. 집합건물을 용도에 따라 사용할 의무 48
Ⅴ. 임차인의 권리와 의무 49
제2절 집합건물 관리단과 입주자대표회의의 지위와 구성 51
Ⅰ. 집합건물 관리단의 지위 51
1. 집합건물 관리단의 구성 51
2. 집합건물 관리단의 명칭과 형식 51
3. 집합건물관리단의 소송상 지위 52
4. 집합건물관리단과 구분소유자와의 소송상 관계 53
Ⅱ. 입주자대표회의의 집합건물 관리단으로서의 지위 53
1. 긍정설 54
2. 부정설 55
3. 검토의견 56
Ⅲ. 입주자대표회의의 소송수행방법 57
1. 관리단 집회에 갈음하는 서면결의로 소송상 지위 인정방법 57
2. 구분소유자들의 권리양도에 의한 소송상 지위 인정방법 58
3. 입법적 해결의 필요성 59
Ⅳ. 집합건물 관리단의 관리방법 60
1. 자치관리 60
2. 위탁관리 60
제3절 집합건물의 유지.보수 책임 61
Ⅰ. 집합건물 관리단의 유지보수책임 61
Ⅱ. 집합건물의 하자보수 책임 63
1. 사업주체의 하자보수책임과 관리단의 하자보수책임 63
2. 하자보수 담보책임기간 63
3. 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권(하자보수금 청구권)의 소멸시효 65
4. 하자보수추급권의 귀속 65
제4절. 관리비와 수선적립금의 징수 66
Ⅰ. 관리비의 선계획 후지출 제도 66
Ⅱ. 연체관리비의 승계 68
1. 문제의 제기 68
2. 단전단수의 위법성 68
3. 판례의 태도 69
4. 검토 70
5. 입법적 개선점 71
Ⅲ. 수선적립금의 적립 72
1. 문제의 제기 72
2. 수선적립금의 적립방법 72
3. 집합건물법의 수선적립금 방식 74
4. 장기수선충당금의 부담주체 74
제5장 집합건물에 관한 법제개선방안 76
제1절 집합건물 관리단의 자율성 제고 방안 76
Ⅰ. 문제의 제기 76
Ⅱ. 입주자대표회의의 소송상 당사자 지위의 인정 77
1. 입주자대표회의를 원고로 하는 소송에서의 문제 77
2. 입주자대표회의를 피고로 하는 소송에서의 문제 77
3. 외국의 입법례 78
4. 입법적 개선의 방법 79
Ⅲ. 위탁관리상 관리비집행 계약의 당사자 81
1. 문제의 제기 81
2. 판례의 태도 81
3. 2010년 주택법 시행령 개정내용에 대한 비판 82
4. 입법적 개선방향 83
Ⅳ. 공동주택의 입주자단체의 체계의 정비 85
1. 입주자대표회의의 성질 85
2. 입주자대표회의 체계의 문제점 86
3. 2010년 주택법 시행령 개정내용에 대한 평가 86
4. 입법적 개선과제 87
Ⅴ. 집합건물 관리단 구성에 관한 입법적 개선대책 88
1. 당연구성의 원리 88
2. 외국의 입법례 88
3. 입법적 개선과제 90
제2절 집합건물 관리의 합리성 제고방안 92
Ⅰ. 문제의 제기 92
1. 집합건물 관리상의 비효율의 문제 92
2. 집합건물 관리의 합리성을 제고하기 위한 외국의 입법적 개선노력 92
Ⅱ. 특별결의 요건 면책제도 94
Ⅲ. 공용부분 변경요건의 완화 96
Ⅳ. 집합건물 관리현황에 관한 확인증서 교부제도 97
1. 문제의 제기 97
2. 권리관계 증명서 97
3. 현황확인증서 98
4. 입법적 개선과제 99
Ⅴ. 연체관리비 채권에 관한 우선특권제도 100
1. 문제의 제기 100
2. 우선특권의 요건과 범위 100
3. 우선특권의 행사방법 102
4. 입법적 개선과제 102
제3절 집합건물 관리의 민주성 제고방안 103
Ⅰ. 문제의 제기 103
Ⅱ. 집합건물 관리의 정보공개와 회계감사 104
1. 정보공개의 원칙 104
2. 정보공개의 제한 105
3. 관리비 정보공개제도 106
4. 회계자료의 공개와 회계감사제도 107
Ⅲ. 구분소유자의 의무위반행위에 대한 조치 108
1. 예방적 금지와 원상회복 108
2. 전유부분의 사용금지와 경매청구권 109
3. 예방적 청구권과 원상회복청구권의 당사자자격 110
Ⅳ. 집합건물 관리를 둘러싼 분쟁의 조정제도 112
제4절 집합건물의 다양화에 대한 법제적 대응 113
Ⅰ. 문제의 제기 113
Ⅱ. 공동운영(Cooperation) 집합건물 114
1. 공동운영 집합건물의 구성과 운영원리 114
2. 공동운영건물회사 이사회와 지분소유자 사이의 법률관계 115
3. 공동운영건물 지분양도시 회사의 승인 116
Ⅲ. 공유(Coownership) 형태의 집합건물 119
Ⅳ. 단지형 집합건물(Planned Development) 121
Ⅴ. 우리나라에서의 현황과 과제 122
제6장 결 론 123
참고문헌 126
