부동산신탁의 법리에 관한 연구 : 신탁종료시의 법률관계를 중심으로
A Study on Legal Theories of Real Estate Trust
- 주제(키워드) 부동산신탁 , 신탁의 종료 , 신탁의 해지 , 귀속권리자 , 귀속권리자를 위한 신탁 , 신탁사무의 최종계산 , 책임한정특약 , 잔여재산의 인도 , 신탁채무
- 발행기관 고려대학교 법무대학원
- 지도교수 정찬형
- 발행년도 2008
- 제출일 2008-07-08
- 학위수여년월 2008. 8
- 학위명 석사
- 학과 법무대학원 금융법학과
- 원문페이지 126 p
- 본문언어 한국어
초록/요약
우리나라 신탁법상 신탁은 영미법계의 산물이다. 신탁법의 원칙이나 원리, 규정, 기준 등에 대한 기원 및 발달은 많은 부분이 영국의 사법제도와 역사에서부터 비롯된 것이다. 우리나라의 초기 신탁제도는 금전신탁․유가증권신탁 분야가 먼저 발달하였고 부동산신탁분야는 그 이용도가 낮았다. 부동산신탁제도, 그 중에서도 특히 상사신탁으로서의 부동산신탁은 불과 10여년의 짧은 기간 동안 괄목할 만한 성장세를 보이면서 우리 주변에 가까이 다가왔다. 이러한 부동산신탁의 성장세는 공동주택이나 상가분양사업 등 소위 부동산개발사업에 직접 혹은 간접적으로 부동산신탁이 유용한 도구로 활용되고 있다는 것과 깊은 관련이 있다. 그런데 이처럼 부동산개발사업에 유용한 도구로 활용된 부동산신탁은 현재 법률적인 관점에서 보면 위기상황에 봉착해 있다고 해도 과언이 아니다. 그 위기상황은 이미 시장에서는 그 부동산신탁이 활성화되어 있음에도 불구하고 그에 대한 법률적․제도적 뒷받침이 그 수준까지 따라가지 못한 데서 비롯된 것이라는 측면이 강하다. 부동산신탁이 종료하면 수탁자는 더 이상 신탁목적의 달성을 위해 신탁재산을 보유할 수 없게 되기 때문에 수탁자는 현존 신탁사무를 종결해 신탁사무에 관한 최종계산을 하고 잔존신탁재산을 귀속권리자에게 인도하게 되는데, 이처럼 신탁이 종료되면 비록 수탁자가 기존 신탁과 동일한 자가 수탁자의 지위에 있다고 하더라도 그 신탁은 신탁종결의 목적 범위 내에서만 존재하는 것이 되고 수탁자는 귀속권리자를 위한 수탁자로서 신탁사무의 종료와 최종계산에 이르는 일련의 업무를 처리하여야 한다. 구체적으로는 관련 신탁사무의 종결과 신탁재산에 대한 최종계산, 잔여신탁재산의 귀속상대방인 귀속권리자의 확정, 잔여재산의 인도 등의 업무를 수탁자가 처리하게 될 것이다. 우리 신탁법은 부동산신탁의 종료에 따른 법률관계를 귀속권리자를 위한 신탁이라는 신탁법적 방법으로 이를 해결하려고 하고 있고 그 근저에는 수탁자 무한책임의 원칙이 작용하고 있다. 그러나 상사신탁으로 운용되는 부동산신탁의 경우 이 원칙에 대해서는 수정이 필요하다. 잔여 신탁재산으로 신탁채무를 변제할 수 없음이 명백한 경우에도 수탁자 무한책임의 무제한적 적용을 요구하여 수탁자 고유재산으로 책임을 지라고 한다면 이는 수탁자인 부동산신탁회사의 부실을 초래할 가능성이 높다. 부동산신탁회사의 부실화는 그 회사가 수탁자로 있는 다수의 다른 신탁사업장에도 연쇄적인 위험을 야기할 수 있다. 이를 막기 위한 수단으로 신탁재산에 대한 파산제도의 도입을 고려할 수도 있으나, 법인격이 없는 신탁재산에 파산능력을 인정한다는 것은 기존의 법체계와 맞지 않다는 새로운 문제점을 야기한다. 부동산신탁의 종료시 잔여신탁재산을 이전한다고 했을 때 그 범위도 문제가 된다. 소극적 재산인 신탁채무도 당연히 신탁재산에 포함되어야 하는 것이므로 귀속권리자가 잔여 신탁재산을 이전받는다고 할 때는 당연히 그 채무도 인수하여야 한다. 그런데 신탁채권자가 이에 대해서 반대한다면 그채무인수는 불가능하다. 그러면 이 경우 그로 인한 법률관계의 정리는 어떻게 해야 되는 것인지가 문제가 된다. 또 부동산신탁은 수익권에 질권이 설정되어 있거나 다른 채권자들이 그 수익권에 가압류나 압류 등을 한 경우가 많으므로 부동산신탁 종료시에는 이들 채권자들간의 이해관계를 어떻게 조절할 것인가 하는 문제도 발생한다. 부동산신탁의 종료시 신탁관계의 당사자들이 그에 갈음하는 신탁변경을 시도하는 경우도 종종 있다. 이것이 허용되는 것인지 역시 문제가 된다. 신탁의 장점 중 하나로 경제적․사회적 요구에 손쉽게 적응할 수 있는 탄력성과 유연성을 들 수 있다. 부동산신탁의 종료와 관련하여 발생하고 있는 다수의 문제점을 해결하는 데는 무엇보다 이것이 필요하다. 신탁이 지니고 있는 탄력성과 유연성은 입법을 통한 제도보완을 통해서도 나타날 수 있는 것이지만, 판례의 축적 및 법이론의 정립을 통해서도 상당 부분 구현될 수 있을 것이다. 주제어 : 부동산신탁, 신탁의 종료, 신탁의 해지, 귀속권리자, 귀속권리자를 위한 신탁, 신탁사무의 최종계산, 책임한정특약, 잔여재산의 인도, 신탁채무
more초록/요약
In the Korean trust law, a concept of "trust" is a legacy of the English-American common law system. The origin and development of principles, theories, regulations and standards of the trust law largely stem from the English judicial system and its history. The Korean trust system in early period witnessed the development of money trust and securities trust but real estate trust was used less frequently. However, a real estate trust system, especially a real estate trust as a part of commercial trust business, occupied a more familiar presence among us as it displayed an incredibly rapid rate of growth in a relatively short history of about 10 years. This kind of rapid growth of real estate trust isclosely attributable to a fact that a real estate trust serves as a useful tool, both directly and indirectly, for a so-called real estate development business such as a business concerning sale of apartment or shopping center. However, despite its service as a useful tool for real estate development project, it would not be an overstatement to describe a real estate trust as being in a serious risk from the legal perspectives. There is a strong view that this particular risk has been generated by a lack of legal and institutional support to meet the level of revitalization of real estate trust in the market. Once the trust is terminated, the trustee is no longer able to possess the trust property for the purpose of achieving the trust objectives but is required to close the existing trust business,liquidate the trust and deliver the remaining trust property to a person with a right of reversion. Where a trust is terminated as the foregoing, even if the existing trustee retains a position of trustee, that particular trust only exists within the scope of liquidation and the trustee, as a trustee for a person with a right of reversion, only carries out the activities related to the termination of trust businesses and final settlement. The trustee’s tasks in the foregoing situation will include the termination of the relevant trust business, the final calculation of trust property, making of determination of a person with a right of reversion concerning the remaining trust property and the transfer of the remaining property. The Korean trust law purports to resolve the issues incidental to legal relationships following the termination of the real estate trust by relying on a trust law method referred to as the trust for a person with a right of reversion. This method is based on a principle of unlimited liability of trustee. However, an amendment is necessary for a real estate which is operated as a commercial trust business. Where it is clear that the trust debt cannot be repaid with the remaining trust property, the imposition of a liability on the trustee’s personal property on the basis ofunrestricted application of the principle of unlimited liability of the trustee is likely to lead to insolvency of the relevant real estate trust business. Such insolvency may cause ripple effects on other several trust businesses of which the real estate trust business serves as a trustee. A way to prevent the foregoing risk may be the introduction of bankruptcy system in relation to the trust property: however, recognizing the ability to bankrupt for a trust business that lacks legal personality bringsup a new problem of creating inconsistency with the existing legal system. Another problem arises as to the scope of the transferred remaining trust property at the time of termination of real estate trust. As the trust property includes the trust debt, which is negative properties , a person with the right of reversion should also accept such debt when being transferred of the remaining trust property. However, an objection by the trust creditor would prohibit such transfer of debt and it would cause new issue as to the precise legal relationship between the relevant parties. Furthermore, the real estate trust often has its beneficiary right imposed with pledge or provisional attachment or attachment by other creditors – and the resolution of relationships between these creditors at the time of termination of real estate trust also becomes a difficult problem. Lastly, at the termination of real estate trust, the parties to the trust relations often attempt to replace the trust with a substitute. However, whether such substitution is permissible under the current laws is another issue to be resolved. One of the advantages of trust is its elasticity and flexibility that easily adapts to the economic and societal demands. This particular characteristic of trust is necessary to resolve a list of foregoing problems and outstanding issues. The elasticity and flexibility of trust may be reflected through the legislative reform but it may also be achieved through accumulation of precedents and theorization of legal theories. Key Words: Real Estate Trust, End of Trust, Termination of Trust, A Person with a Right of Reversion, Trust for a Person with a Right of Reversion, Final Calculation of the Trust Business, Agreement for Limitation of Liability, Transfer of the Remaining Property, Trust Debt
more목차
第1章 序論 1
第1節 연구의 목적 1
第2節 연구의 범위 및 한계 3
第2章 不動産信託에 관한 一般論 4
第1節 序 說 4
1. 부동산신탁의 의의 4
2. 신탁법상 신탁과 구별되는 법률관계 5
3. 부동산신탁과 유사용어의 구분 7
4. 신탁의 유용성 8
第2節 不動産信託의 현황 9
1. 부동산신탁제도의 출현 9
2. 부동산신탁회사의 연혁과 현황 10
第3節 不動産信託의 種類와 類型 10
1. 개관 10
2. 부동산신탁의 종류 11
가. 설정신탁과 법정신탁 11
나. 공익신탁과 사익신탁 12
다. 자익신탁과 타익신탁 12
라. 영업신탁(상사신탁)과 비영업신탁(민사신탁) 12
3. 부동산신탁의 유형 12
가. 부동산관리신탁 12
(1) 의의 12
(2) 을종관리신탁과 명의신탁 13
(3) 농지와 토지거래허가구역안의 토지 13
나. 부동산처분신탁 15
(1) 의의 15
(2) 부동산처분신탁과 토지거래허가 15
다. 부동산담보신탁 18
(1) 의의 18
(2) 부동산담보신탁의 구조 18
(3) 부동산담보신탁의 특징 19
(4) 부동산담보신탁의 담보적 기능 19
(5) 위탁자의 도산과 부동산담보신탁 19
라. 토지신탁 22
(1) 의의 22
(2) 토지신탁의 구조 22
(3) 토지신탁의 효용 22
마. 자금관리대리사무 23
第4節 不動産信託의 成立과 信託財産의 特性 24
1. 부동산신탁의 성립 24
2. 신탁재산의 특성 25
가. 신탁성립과 신탁재산의 필요성 25
나. 신탁재산의 특성 26
第5節 信託關係의 當事者 27
1. 위탁자 27
가. 위탁자의 지위 27
나. 위탁자의 권리 및 의무 27
2. 수탁자 28
가. 수탁자의 지위 28
나. 수탁자의 권한 및 의무 28
다. 수탁자의 수익자에 대한 권리 30
라. 수탁자의 신탁채권자에 대한 책임 30
(1) 의의 30
(2) 수탁자의 권한 내 행위의 경우 30
(3) 수탁자의 권한 외 행위의 경우 31
(4) 수탁자가 불법행위를 한 경우 32
(5) 수탁자의 책임한정특약 33
3. 수익자 35
가. 수익자의 지위 35
나. 수익자의 신탁감독적 권능에 기한 권리 35
다. 수익권 36
(1) 수익권의 성질 및 내용 36
(2) 수익권의 취득 37
(3) 수익권의 이전‧압류 37
(4) 수익권의 소멸 38
라. 수익자의 의무․책임 39
第3章 不動産信託終了의 법률관계 39
第1節 序 說 39
1. 부동산신탁 종료의 의미 39
2. 부동산신탁 종료의 종료원인에 따른 구분 40
3. 부동산신탁의 종료와 신탁관련자들의 이해관계 40
4. 부동산신탁종료시 법률관계의 검토 41
第2節 부동산신탁 종료의 유형 42
1. 신탁행위로 정한 사유의 발생에 의한 종료 42
가. 신탁행위로 정한 사유발생의 의미 42
나. 신탁기간의 만료 42
다. 위탁자․수탁자․수익자의 사망 등 44
2. 신탁목적의 달성, 달성불능으로 인한 종료 46
가. 목적달성 46
나. 목적달성 불능 46
3. 수탁자와 수익자의 동일인 귀속으로 인한 종료 47
4. 신탁해지에 의한 종료 48
가. 신탁의 해지 48
나. 신탁법 제56조에 의한 해지 49
(1) 자익신탁의 경우 49
(2) 타익신탁의 경우 49
(3) 수탁자의 이익에 대한 고려 50
(4) 신탁법 제56조의 해지에 대한 제한 50
(5) 채권자와 귀속권리자의 보호 51
다. 신탁법 제57조에 의한 해지 52
(1) 신탁법 제57조의 규정 52
(2) 신탁법 제57조의 해지요건 54
(3) ‘이해관계인’의 의미 54
(4) 신탁법 제57조에 의한 법원의 해지명령 및 그에 대한 불복 56
라. 해지특약에 의한 해지(신탁법 제58조) 56
(1) 해지특약의 허용 56
(2) 해지특약의 유형 57
마. 수익권에 질권이 설정되어 있는 경우의 신탁해지 57
(1) 부동산신탁에서의 수익권에 대한 질권설정 58
(2) 수익권에 대한 질권설정의 유효성 58
(3) 신탁해지와 질권자의 동의요부 59
第3節 부동산신탁 종료의 효과 60
1. 개관 60
2. 귀속권리자를 위한 법정신탁의 발생 61
가. 신탁법의 규정 61
나. 원래의 신탁과 귀속권리자를 위한 신탁의 관계 62
다. 귀속권리자를 위한 신탁의 존속기간 63
라. 귀속권리자를 위한 신탁의 종료 63
3. 귀속권리자를 위한 신탁에서의 수탁자의 역할과 권한 64
가. 수탁자의 역할 64
나. 수탁자의 권한 65
다. 수탁자의 파산으로 신탁이 종료된 경우 65
4. 신탁사무의 종결과 최종계산 67
가. 현존 신탁사무의 종결과 채무의 변제 67
(1) 신탁채무의 청산의무 존부 67
(2) 현존 신탁사무의 종결 68
(3) 채무의 변제 69
(4) 신탁재산에 대한 파산제도 도입의 필요성 70
나. 비용 등의 구상 72
다. 신탁사무의 최종계산과 수익자의 승인 73
(1) 계산의 기준시점 73
(2) 최종계산의 승인권자 73
(3) 승인의 효과 74
(4) 수익자 등이 승인을 거부할 경우 75
5. 잔여재산의 인도 77
가. 귀속권리자의 개념 77
나. 귀속권리자의 확정 78
(1) 귀속권리자 개념의 강행법규성 여부 78
(2) 신탁행위로 귀속권리자를 정한 경우 79
(3) 신탁행위로서 귀속권리자를 정하지 않은 경우 80
(4) 귀속권리자가 그 지위를 포기한 경우 81
다. 잔여재산 이전의 효력발생시기 82
라. 이전할 때의 잔여재산의 형태 82
마. 소극재산의 이전 가능성 84
바. 잔여재산의 인도지체와 수령지체 86
사. 신탁종료를 원인으로 한 소유권이전등기청구권에 대한 압류 86
아. 부동산신탁종료와 등기 87
(1) 신탁종료시의 등기 87
(2) 부동산담보신탁에서의 신탁재산처분등기의 효력 87
6. 잔여재산 인도 후의 권리관계 91
가. 잔존 신탁채무 91
(1) 문제의 소재 91
(2) 이전된 신탁재산과의 관계 91
(3) 신탁채권자의 귀속권리자에 대한 주장 92
(4) 수탁자에 대한 관계 93
나. 수탁자의 신탁재산 또는 귀속권리자에 대한 권리 94
(1) 문제의 소재 94
(2) 신탁재산에 대한 권리 94
(3) 귀속권리자에 대한 권리 95
(4) 수익자에 대한 권리 95
第4節 부동산신탁의 종료와 계약승계특약 96
1. 부동산신탁사업에서의 계약승계특약 96
가. 계약승계특약의 내용 96
나. 문제의 소재 96
2. 판례 및 그에 대한 분석 97
가. 사안 97
나. 쟁점별 분석 97
(1) 계약승계특약의 법적 성질 97
(2) 귀속권리자를 위한 신탁과 계약승계특약 98
(3) 계약승계의 범위 98
(4) 약관의 규제에 관한 법률 적용여부 99
다. 위 대법원 판결의 의미 100
第5節 부동산신탁의 종료와 신탁변경 101
1. 문제의 소재 101
2. 신탁설정단계에서의 신탁변경예정 101
3. 사후적인 신탁변경 102
가. 신탁재산의 관리방법의 변경 102
나. 신탁내용의 변경 102
4. 부동산신탁종료시의 신탁변경 103
가. 신탁변경의 방법 103
나. 신탁변경을 통한 다른 유형의 신탁으로의 전환 가능성 103
第4章 結論 106
<參 考 文 獻> 109
ABSTRACT 112
