주택공시가격의 적정성 제고방안에 관한 연구 : 서울시 강서구 및 경기도 부천시 사례를 중심으로
A Study on plan to enhance the propriety of the Public Announcement System of House Price
- 주제(키워드) 주택공시가격
- 발행기관 고려대학교 정책대학원
- 지도교수 강성진
- 발행년도 2008
- 제출일 2008-07-08
- 학위수여년월 2008. 8
- 학위명 석사
- 학과 정책대학원 국토계획경제학과
- 원문페이지 111 p
- 본문언어 한국어
초록/요약
주택가격 공시제도는 참여정부의 부동산세제 개편정책의 일환으로 2005년도부터 도입되어 시행중인 제도로서 전국의 모든 주택가격을 시장가치를 기준으로 평가하여 매년 공시하고, 이렇게 공시된 주택가격을 기준으로 재산세 등의 과세표준액을 결정하여 동일한 가치를 갖는 주택에는 동일한 세금을 부과할 수 있도록 함으로써 주택에 대한 조세의 형평성을 담보하기 위한 제도이다. 그러나 과세의 형평성을 개선하고자 하는 주택가격 공시제도의 도입목적을 효과적으로 달성하기 위해서는 주택공시가격과 시장가치와의 관계에 있어서 적정성이 유지되어야 한다. 즉, 지역별, 유형별 혹은 가격대별로 시장가치에 대한 주택공시가격의 비율(즉, 주택공시가격의 시가반영률)의 차이가 발생함으로써 조세의 수직적 불평등을 야기하는 경우 강한 조세저항에 부딪힐 수 있으며, 부동산정책의 효과 역시 제대로 달성할 수 없게 될 것이다. 따라서 본 연구는 실제 사례분석을 통하여 주택가격 공시제도의 도입목적을 효과적으로 달성할 수 있는지를 판가름할 수 있는 주택공시가격과 시장가치와의 적정성 여부를 실증분석을 통하여 검토해 보았다. 이를 위하여 행정구역은 다르면서도 서로 인접하여 위치하는 서울특별시 강서구와 경기도 부천시를 중심으로 2006년과 2007년의 각 연도별로 주택공시가격의 시가반영률을 주택유형별, 지역별 및 공시가격대별로 분석해 보고, 더불어 2006년과 2007년도의 대비분석을 통하여 연도별 시가반영률 정도를 분석하였다. 분석 결과 주택유형별로는 단독주택과 공동주택(다세대‧연립주택, 아파트) 사이에 시가반영률의 차이가 있는 것으로 나타났으나 지역별 및 공시가격대별 분석에서는 특징적인 차이는 없는 것으로 나타났다. 주택유형별로 단독주택과 공동주택(다세대‧연립주택, 아파트) 사이에 시가반영률의 차이가 있는 것으로 나타난 결과는 단독주택과 공동주택의 주택유형별 특성 및 평가방법의 차이에서 기인하는 것으로 판단된다. 서울특별시 강서구와 경기도 부천시를 중심으로 2006년 및 2007년도를 대상으로 한 지역별 분석 결과에 따르면 지역별 시가반영률은 통계적으로 차이가 없는 것으로 나타났다. 이런 결과는 지역별 균형성 제고를 위하여 운영하고 있는 가격균형협의 절차가 어느 정도 효과를 나타내고 있는 것으로 판단된다. 공시가격대별로 시가반영률의 차이가 어떻게 나타나는 지를 분석해 본 결과 구간별로 편차가 비교적 크게 나타났으나 금액의 크기에 따른 일정한 경향성은 나타나지 않았다. 이런 분석결과를 토대로 주택가격 공시제도가 시행 초기의 다소간 불안정성을 극복하고 점차 안정화 되고 있는 것으로 판단하였으며, 공동주택 공시제도에 비하여 상대적으로 여러 단계(크게 표준주택의 조사‧평가, 주택가격비준표의 적용, 개별주택 가격산정의 3단계)의 절차를 거쳐서 공시되고 있는 단독주택 공시제도에 있어서 주택공시가격의 적정성을 제고할 수 있는 방안에 대하여 다음과 같은 항목을 중심으로 문제점 및 개선방안에 대하여 살펴보는 것으로 본 논문을 정리하였다. 첫째, 표준주택 수의 문제이다. 표준주택 수의 증가는 비교표준주택을 선택할 수 있는 선택의 폭을 넓혀주고, 주택가격비준표의 한계 및 산정자의 비전문성을 보완해 줄 수 있으며, 개별주택가격의 균형을 유지하는 데에도 기여할 수 있는 중요한 문제로서 예산이 허용하는 범위에서 꾸준한 증대노력이 필요하다고 생각된다. 둘째, 표준주택의 합리적 분포의 문제이다. 현행 행정구역에 얽매이지 말고 보다 더 세부적인 유사가격권을 파악하여 유사가격권별로 일정수의 표준주택수를 배분하는 것이 적정한 개별주택가격 산정을 위하여 중요하다고 판단된다. 셋째, 주택가격비준표의 가격배율의 적정성 문제이다. 이를 위해서는 비준표 작성시 활용되는 표준주택 자료 가운데 건물특성조사의 항목을 현행 보다 상세하게 구분하고 건물의 관리상태 등을 감안하여 경제적 내용년수를 적용할 수 있도록 함으로써 건물특성에 따른 가격배율이 실제 시장에서의 거래가격 비율을 충분히 반영할 수 있도록 해야 할 것이다. 넷째, 주택가격비준표의 작성단위의 문제이다. 공시지가 제도에 있어서 토지가격비준표의 작성단위가 주택가격비준표의 경우보다 상당히 세분되어 작성되고 있다. 오히려 단독주택의 경우가 토지와 비교하여 개별성이 더욱 강한 점을 감안한다면 현재의 비준표 작성단위로는 주택가격의 차이를 적정하게 반영하는 것에 어려움이 있다고 생각된다. 따라서 예산이 허용하는 범위내에서 주택가격비준표의 작성단위를 보다 세분화할 필요성이 있다. 다섯째, 건물 감가상각의 문제이다. 표준주택 공시가격은 토지와 건물을 일체로 하여 평가하지만, 주택가격비준표를 적용하여 개별주택가격을 산정하기 위해 토지와 건물의 가격을 분리하는 절차를 거친다. 이때 건물가격 산정시 감가상각의 방법은 정액법을 기준으로 하도록 하고 있는데 실무적으로 볼 때 일률적인 정액법의 적용에 문제가 있다고 판단된다. 건물가격 산정시 정액법 적용을 원칙으로 하되 건물의 관리상태 등을 감안하여 일정부분 조정할 수 있는 여지를 부여하고, 그 대신 주택가격비준표의 비교항목을 다양화하는 제도적 개선이 필요하다고 생각된다.
more목차
第1章 序 論 1
第1節 硏究의 背景 및 目的 1
第2節 硏究의 範圍 및 方法 3
第2章 住宅價格 公示制度에 관한 考察 5
第1節 住宅價格 公示制度의 槪要 5
1. 住宅價格 公示制度의 導入背景 및 經緯 5
2. 住宅價格 公示制度의 調査體系 8
第2節 單獨住宅價格 公示制度의 內容 및 節次 10
1. 標準住宅價格 調査‧評價 10
2. 住宅價格比準表의 作成 및 活用 20
3. 個別住宅價格 算定 및 公示 22
第3節 共同住宅價格 公示制度의 內容 및 節次 27
1. 共同住宅價格 公示制度의 內容 27
2. 共同住宅價格의 公示節次 30
第4節 住宅公示價格 適正性 提高를 위한 節次 32
1. 標準住宅價格 公示制度 32
2. 個別住宅價格 公示制度 34
3. 共同住宅價格 公示制度 37
第3章 分析基準 및 分析方法 等 41
第1節 分析基準 및 分析單位 41
1. 分析基準 41
2. 分析單位 41
3. 分析資料 43
第2節 分析方法 44
1. 分析의 흐름 44
2. 檢證方法의 定立 46
第4章 住宅公示價格의 適正性 實證分析 49
第1節 2006年度 住宅公示價格의 市價反映率 分析 49
1. 住宅類型別 市價反映率 分析 49
2. 地域別 市價反映率 分析 52
3. 公示價格帶別 市價反映率 分析 54
第2節 2007年度 住宅公示價格의 市價反映率 分析 59
1. 住宅類型別 市價反映率 分析 59
2. 地域別 市價反映率 分析 62
3. 公示價格帶別 市價反映率 分析 64
第3節 年度別 住宅公示價格의 市價反映率 比較分析 69
1. 年度 및 住宅類型別 比較分析 69
2. 年度 및 地域別 比較分析 70
3. 年度 및 公示價格帶別 比較分析 70
4. 年度別 比較分析 綜合 71
第5章 實證分析을 通한 住宅公示價格의 適正性 提高 方案 73
第1節 實證分析 結果 檢討 73
1. 住宅類型別 分析에 對한 檢討 73
2. 地域別 分析에 對한 檢討 75
3. 公示價格帶別 分析에 對한 檢討 76
4. 小結 77
第2節 住宅公示價格의 適正性 提高 方案 77
1. 標準住宅의 數의 問題 77
2. 標準住宅의 合理的 分布 問題 79
3. 住宅價格比準表 價格倍率의 適正性 問題 80
4. 住宅價格比準表 作成單位의 問題 81
5. 建物 減價償却의 問題 82
第6章 結論 85
參考文獻 90
ABSTRACT 92
